Porez na promet nepokretnosti igra ključnu ulogu u regulaciji tržišta nekretnina u Bosni i Hercegovini. Ova vrsta poreza direktno utiče na transakcije kupovine i prodaje nekretnina, oblikujući cene i ponašanje u sektoru nekretnina. Kroz analizu poreznih politika i njen uticaj na tržište, možemo bolje razumeti dinamiku i trendove u industriji nekretnina. Ovaj porez se plaća na osnovu tržišne vrednosti nepokretnosti u trenutku akvizicije i određuje se po stopi koju propisuje nadležno telo.
Obaveze kupca
Kupci nepokretnosti su dužni platiti porez na promet nepokretnosti. Poreske obaveze variraju u skladu sa zakonima entiteta i kantona, te je važno razumeti ovaj zakon kako biste izbegli eventualne probleme ili nepredviđene troškove prilikom transakcija nekretnina. U Republici Srpskoj, kupci nekretnina plaćaju porez na imovinu po stopi od 0,20 odsto godišnje od procenjene vrednosti nekretnine. U Brčko Distriktu, stopa poreza varira od 0,10 do 0,20 odsto. Kada je reč o porezu na promet nepokretnosti, važno je istaći da postoje određeni specifični slučajevi u kojima pojedinci mogu biti oslobođeni plaćanja ovog poreza. O detaljima i uslovima oslobođenja smo već detaljno pisali u našem prethodnom blogu Pravni aspekti oslobođenja od poreza na nepokretnost.
Porez na dodatnu vrednost novosagrađenih nekretnina
Novosagrađene nekretnine podležu porezu na dodatnu vrednost koji se obračunava na osnovu dodatne vrednosti koja je stvorena izgradnjom ili rekonstrukcijom nekretnine. Za razliku od poreza na promet nepokretnosti, porez na dodatnu vrednost se obračunava na osnovu investicije u nekretninu, a ne na osnovu tržišne vrednosti.
Porez na kapitalni dobitak pri prodaji nekretnina
Kapitalni dobitak je razlika između prodajne cene nekretnine i njene nabavne cene. Prodavac ostvaruje kapitalni dobitak kada je ova razlika pozitivna. Prodavac nekretnine ima obavezu platiti porez na kapitalni dobitak nakon ostvarene prodaje po propisanoj poreskoj stopi. U Republici Srpskoj dužni ste platiti kapitalnu dobit na razliku nabavne i prodajne cene nekretnine, po stopi od 13 odsto. S druge strane, u Federaciji Bosne i Hercegovine, plaćanje poreza na promet nepokretnosti regulisano je zakonima na nivou entiteta i kantona.
Da bismo bolje razumeli ovaj koncept, pogledajmo detaljan primer:
Primer 1: Prodavac A je kupio stan pre pet godina po ceni od 100.000 eura. Nedavno je odlučio prodati taj stan po ceni od 150.000 eura. Razlika između prodajne cene (150.000 eura) i nabavne cene (100.000 eura) iznosi 50.000 eura. Dakle, prodavac A ostvaruje kapitalni dobitak od 50.000 eura.
Suprotno kapitalnom dobitku, kapitalni gubitak se javlja kada je prodajna cena manja od nabavne cene nekretnine. Evo još jednog primera kako bi se pojasnio koncept kapitalnog gubitka:
Primer 2: Prodavac B je kupio poslovni prostor prije tri godine po ceni od 200.000 eura. Međutim, zbog pada cena nekretnina na tržištu, prodavac B je bio prisiljen prodati taj prostor po ceni od 150.000 eura. Razlika između prodajne cene (150.000 eura) i nabavne cene (200.000 eura) iznosi -50.000 eura, što ukazuje na kapitalni gubitak od 50.000 eura.
Oslobođenja od poreza na kapitalnu dobit
Osobe oslobođene plaćanja poreza na kapitalnu dobit obuhvataju one čije transakcije nisu obuhvaćene ovim porezom. Konkretno, oslobođenja uključuju situacije kao što su sticanje imovine nasleđem, prenos prava na imovini između bračnih i vanbračnih supružnika te srodnika po krvi u prvom naslednom redu, kao i prenos prava na imovini između razvedenih bračnih supružnika u neposrednoj vezi sa razvodom. Dodatno, osobe su oslobođene ako su imale određenu imovinu u svom vlasništvu neprekidno najmanje sedam godina pre prenosa prava na istu. Ova oslobođenja predstavljaju važan aspekt poreskog sistema koji pruža olakšice za određene situacije u vezi s transakcijama imovinom.
Porezi na promet nepokretnosti, dodatnu vrednost i kapitalni dobitak su temeljni elementi poreskog sistema svake države te igraju ključnu ulogu u regulaciji tržišta nekretnina i osiguravaju stabilne prihode za državu. Oslobođenja od poreza pružaju određene olakšice za pojedince u određenim situacijama, što dodatno oblikuje poresku politiku u vezi s nekretninama. Kroz primere kapitalnog dobitka i gubitka, osvetlili smo praktičnu primenu ovih poreznih koncepta. Uzimajući u obzir složenost poreskog sistema u vezi s nekretninama, razumevanje ovih elemenata ključno je za svakog pojedinca koji se bavi kupovinom, prodajom ili posedovanjem nekretnina u Bosni i Hercegovini.
